一天之内他的房子被“偷”

　　律师建议老人不要贪图高额回报，看清白纸黑字上的内容

　　本报记者 曹漫

　　房子，是大多数普通老人辛苦一辈子攒下的财富。许多老人在外界“点拨”下，想利用自己的房子理财，改善生活。没料到，顷刻间，房子被“偷”走。

　　另外，有个流行词叫“坑爹”，现实生活中，防不胜防，竟有儿子蓄意把爹的房子坑没的。

　　案例一

　　2016年10月16日早上7点。家住北京市朝阳区的68岁老人丁惠（化名）像平日一样出门买菜。9点多回家时，看到路边堆放了很多家具、电器，还有用被单包裹着的衣物。她越看越眼熟，心里不禁一紧，这不是自己家的东西吗？

　　丁惠赶忙跑上楼，发现门锁已换。她终于相信，自己果真陷入了一场骗局。

　　贪图高额回报

　　六旬老人“入套”

　　2016年5月，丁惠经人推荐认识了自称“北京店网副总裁”的广某，广某告诉丁惠正在做一个“以房养老”项目，只需用房产证做3个月抵押贷款后借钱给他，就可领取5%的月息，3个月期满后本息全部收回，再用本金赎回房产证。

　　丁惠跟女儿一家三口住在自己的老房子里，女儿生了头胎后，就没去工作，眼看着就要生二胎，抚养2个孩子、换学区房，这都要花钱，丁惠想为女儿出把力。

　　“广某拍着胸脯保证，这个项目没有风险，也不用付任何费用，只需要签一些简单协议，就能净赚近50万的利息，我就心动了。”丁惠说。

　　从5月19日到23日，丁惠跟着广某等人先后到公证处签字，在不动产交易大厅办理房屋抵押手续，再到银行转账。一翻折腾之后，丁惠把房产抵押的190万元借款，转入广某的账户。

　　钱没赚到 房子没了

　　8月的一天，丁惠突然接到金主（即出借人）电话，催她支付3个月的借款利息，每月5%，总计28.5万元。金主威胁说，不及时还钱就把房子卖了。

　　丁惠顿时蒙了，出借人的利息不是广某来付吗？自己一分钱没拿到，怎么还欠了近30万元的债？她马上给广某打电话，广某劝她不要着急，他马上联系金主，再容他几日把利息补上就没事儿了。

　　当丁惠还寄希望于广某把钱转过来的时候，她名下的房子已经在8月25日完成网签，10月12日被出借人以260万元低价卖给了李某。

　　后来，就发生了文章开头的一幕。

　　丁惠通过向北京老年人维权工作站求助，遇到了几十位跟自己同样遭遇的老人，根据老人们的描述以及提供的资料，援助律师发现，这些案件的案情惊人的相似。

　　其实，问题主要出现在老人去公证处签字的文件里。在这十余起欺诈案中，老年人都在公证处签订了两份公证书：一份是对《借款合同》做了具有强制执行力的债权公证文书；另一份是老年人给予广某同伙的《委托书》公证。

　　案例二

　　2010年2月9日，临海市民洪先生，从李某某手里购买了位于临海市一小区的一套三层套房及底层店面一间半，价款为80万元。

　　洪先生和李某某签订了《房屋买卖协议》，李某某的爸妈也签了字。当日，洪先生一次性付清了购房款，李某某则出具了一张收条。

　　由于产权问题，房屋拖延了几年没有过户。近几年，房屋终于可以过户了，洪先生多次与李某某联系，希望协助办理过户手续，然而对方一直拒绝协助办理。

　　无奈的洪先生，将李某某一家三口，告上了法院，请求法院依法确认双方的《房屋买卖协议》合法有效。开庭时，被告李某某并没出现，只有他年过六旬的父母出现在法庭。李老汉称，李某某是自己的独子。当时，他拿着一份“借款合同”让他和老伴签字，说自己在外做生意，急需周转资金向朋友借款。自己与老伴均不识字，出于对儿子的信任，两人都在合同上签了字。

　　而这个所谓的“借款合同”，实际上竟是一份房屋买卖合同。80万元款项已经被李某某独吞，人也是好几年不见了踪影。

　　法院经审理后认为，李老汉辩称在《房屋买卖协议》上签字，是因为误认为是借款之用，并非卖房的抗辩理由，且其也未提供相应证据予以证明，故不予采信。

　　律师点评：

　　就上述两个案例的相关情况，记者也采访了浙江泽大律师事务所的林尧律师。

　　就案例一，林律师说，在房产过户的过程中，房管局为了方便那些因为出国等特殊原因不能到场办理签名手续的人，也是允许当事人委托别人代为办理相关手续，但必须出具经过公证处公证的授权委托书。案例一中那份经过公证的授权委托书正是导致丁大妈房屋被买的关键。而授权之后，被委托人就能完全代替丁大妈签署授权书中注明的相关权限。

　　林律师建议，如果确实因为特殊原因需要别人代为办理相关手续的，在实际操作中需要注意两点。第一，被委托人一定要是自己信得过的人，或者在办理过程中找一个信得过的人陪同被委托人办理。第二，在授权委托书中要清楚写明授权的范围和内容，比如“代为办理将房屋过户至XXX名下”，而不要简单的写成“代为办理房屋过户手续”。

　　如果在“委托代理人”的“忽悠”之下，不明就里就对该委托书进行了公证，又在委托书的授权范围中写上了“代办抵押登记、签署有关文件协议、领取权证、办理提前还款、解除抵押登记、网签、过户、提款、转委托”，就很有可能遇到案例一中丁大妈的情况。

　　除了“授权委托书”外，案例一中还有一个必须注意的点就是丁大妈签署了“具有强制执行效力的债权文书公证”。我国的民事诉讼法第二百三十八条规定，对公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行，受申请的人民法院应当执行。换句话说，经过公证的债权文书，债权人不需要走民事诉讼程序，就可以向法院申请执行。虽然在一定的情况下，法院在强制执行之前会举行听证，但作为债务人来说，在执行阶段进行救济的途径已经很少。

　　“就案例二，并没有什么好的防范办法。夫妻双方都在买卖合同上签了字，买方也支付了房款，有权要求老夫妻继续履行合同，办理过户登记手续。”林律师说，“其实说来说去还是那句话，不要相信天上会掉馅饼。无论别人说得如何天花乱坠，最终还是要看给你的白纸黑字上写了些什么。”