公房的烦恼真不少

　　张望秋今年67岁，前两年父亲去世，给她留下了一套30平方米的小房子。后来，张望秋才知道，这套房子没经过房改，还是套公房。 “我想去公证处办继承，可人家却说这份遗嘱是无效的。”老张说。

　　“我年纪大了，想把现在这套房子卖掉，去买个电梯房，可是却困难重重。”原来，78岁的李达敏住的也是公房，要卖房子，必须先进行房改买成产权房。“我去房管局，他们说这个要问分房的单位，可我原来的单位早就没了，那应该怎么办啊？”

　　公房继承需房改

　　“公房的住户只有使用权，没有所有权，所以它是不能作为遗产继承的。”京大律师事务所杭州分所律师胡建敏说，我国法律明确规定，只有产权房才能作为个人财产在遗嘱中进行分配。因此，作为承租人的老年人只有将公房买成产权房，遗嘱的内容才能生效。

　　现在，市场上有不少老年人，以租赁的形式居住着老年类住房。胡律师说，这类房产只有使用权没有所有权，所以是不能作为遗产继承的。如果老年人在租期到期前就去世，具体的处理方法要根据前期签订的合同内容来定。老人在签订这类房产合同时，一定要仔细阅读合同的细则。

　　那么，究竟如何进行房改呢？记者特地咨询了杭州市住房保障和房产管理局。

　　“想要房改的老人，首先要弄清楚自己的公房属于哪种类型。”房产管理处的相关工作人员介绍说，现在的“公房”基本上有房管部门直接管理的直管公房和单位管理的单位自管房两种。所谓直管公房，就是房子的产权为房管行政主管部门所有，这类公房只要是1998年12月31日之前通过实物分房等合法有效途径取得，且未超过承租人的实物分房可享受标准的，基本都可以向房管部门申请参加房改。

　　至于单位自管房申请参加房改，因为可能涉及到单位合并、改制、破产等问题，就相对复杂一些。如果是单位自管房，只有在1998年12月31日之前，通过实物分房等合法有效途径取得，且未超过承租人的实物分房可享受标准的，才可以申请参加房改。如果原单位合并、破产或是改制了，就要看合并后的房屋产权单位是哪个单位，破产时对这些单位自管房是如何处置的，改制时是否进行了资产剥离手续。其实，就是需要确定这些单位自管房现在的产权属于哪个单位，以及这些单位是否符合住房制度改革有关政策法规关于公有住房出售的相关规定。

　　如果老年人去世了，子女想继续租老人原来承租的公房，那就要根据公有住房承租人户名变更的相关政策法规规定的条件、手续，向出租人提出承租人户名变更申请，取得合法有效的公有住房承租权，并重新建立租赁关系。

　　当然，并不是所有公房都能进行房改的。据了解，有几种公有住房暂时是不能直接申请参加房改的：目前被列入直管公房管理的代管房产、宗教包租房产；没有独立厨卫的非成套简易砖混、砖木、木结构、简易结构公有住房；其他政策法规规定暂缓出售的公有住房等都需待被列入拆、搬迁（征收）范围后，方可申请参加房改。公有非住宅用房不属于政策法规规定的公有住房出售范围。 记者 楼嘉卉

　　房改，首先要弄清公房类型

　　记者调查