安律师：

　　刘某因经营需要，向我借款15万元，并以其所有的一栋价值约12万元的房屋抵押，且到登记机关办理了抵押权登记手续。由于刘某经营不善，已经严重亏损。而刘某经营期间，又曾偷税4万余元。当我要求行使房屋抵押权时，税务机关却决定行使税收优先权，即要变卖房屋从中优先清偿税款。我认为在该房屋已经办理抵押登记且不足于偿还我借款的情况下，税务机关的行为明显侵犯了我的优先受偿权。对吗？

　　读者：陈 某

　　陈读者：

　　尽管该房屋已经办理了抵押登记，但仍然必须先清偿税款。

　　一方面，税收优先权是指纳税人未缴纳的税收与其他未清偿的债务同时存在且其剩余财产不足清偿全部债务时,税收可以排除其他债权而优先受偿的权利。虽然根据《物权法》第一百七十九条之规定，你享有优先受偿权，但这一权利的行使并非没有限制，因为《物权法》第一章基本原则第八条中规定：“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。”在担保物权一般规定的第一百七十条也指出：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”即当出现“其他相关法律对物权另有特别规定的”或“法律另有规定的”，不受此限制。而《税收征收管理法》第四十五条规定：“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”另一方面，《物权法》相对于《税收征收管理法》是普通法，而《税收征收管理法》相对于《物权法》是特别法，按照法学理论，法律适用的基本原则之一，就是特别法优于普通法。     安律师